Оценка земли и земельных участков - вопросы и ответы

Какие параметры и характеристики должны учитывать при проведении оценки стоимости земельных участков?

К основным факторам, влияющим на стоимость участка, следует отнести:

1. Месторасположение данного участка;
2. Наличие поблизости водоемов и лесопосадок;
3. Его целевое назначение;
4. Площадь участка;
5. Наличие транспортной инфраструктуры, обеспечивающей подъезд к участку;
6. Наличие расположенных на нем строений и их категория;
7. Предполагаемые доходы от землепользования;
8. Законодательные возможности его использования.

Если речь идет об арендуемом участке, то на стоимость арендной платы влияют перечисленные выше факторы, сроки арендного договора, имеющиеся обременения на данный участок, особенности арендного договора.

Поскольку все перечисленные особенности участка могут изменяться во времени, то и стоимость его, как и стоимость арендной платы может изменяться. Сочетания различных особенностей могут приводить к совершенно различным стоимостям, похожих друг на друга участков, даже при оценке их на одну и ту же дату.

Каков перечень документов, необходимых для начала проведения оценки стоимости земельного участка?

Поскольку земельный участок будут оценивать профессиональные эксперты, которые обладают необходимой квалификацией и допуском от саморегулируемой организации, они владеют информацией о перечне документов, и помогут заказчику услуги собрать необходимый им комплект.

В зависимости от целей оценки, пакет необходимых документов может изменяться. Проводить оценку самостоятельно не рекомендуется не только по причине вероятной ошибки, но и по причине того, что такая оценка не имеет юридической силы, в отличие от оценочного отчета, подготовленного профессиональным оценщиком.

Только профессиональный эксперт сможет подготовить итоговый отчетный документ, который будет иметь правовую силу в самых различных государственных учреждениях и коммерческих организациях.

Что такое оценочный отчет, и что он из себя представляет?

Отчет представляет собой документ на 20-80 страниц, имеющий полноценную юридическую силу, и являющийся итогом работы эксперта-оценщика. Данный официальный документа обязан соответствовать требованиям отечественного законодательства и стандартам проведения оценки, принятым в нашей стране.

В отчете должны присутствовать следующие данные:

1. Полная и подробная информация об объекте оценки;
2. Итоги оценочной экспертизы, с приложенными расчетами стоимостей;
3. Дата проведения оценочной экспертизы;
4. Методы, которые применялись оценщиком;
5. Возможные корректировки и допущения по изменению стоимости объекта оценки;
6. Перечень рекомендаций.

К отчету прилагаются документы о технической инвентаризации объекта оценки. Если документ подвергался дополнительной экспертизе в СРО, то к отчету должны быть приложены заключения экспертизы. Отчет должен содержать реквизиты заказчика услуги и реквизиты компании-оценщика.

Как рассчитать размеры налога на использование земельного участка?

Земельный налог рассчитывается по правилам, изложенным в налоговом кодексе РФ. Он состоит из двух частей – налоговой базы и налоговой ставки. Налоговая база – это земельный участок, который и является объектом налогообложения. Облагается не сам участок, а его кадастровая стоимость, определяемая на 1 января каждого года.

Один календарный год считается отчетным налоговым периодом. Ставка земельного налога определяется представительными органами муниципальных образований. При определении размеров земельного налога, кадастровая стоимость земельного участка умножается на размер налоговой ставки.

Имеется ли возможность снижения размеров земельного налога?

Положениями Налогового Кодекса РФ регламентируется, что устанавливаются размеры налоговых ставок представительными органами муниципальных образований. Установленные налоговые ставки не должны превышать следующих параметров:

1). Для земельных участков сельскохозяйственного назначения или для земель в составе зон сельхозиспользования, а также, для населенных пунктов, где земельные участки используются, преимущественно для сельхозпроизводства, налоговые ставки не должны превышать 0,3%.
2). Такая налоговая ставка распространяется на земельные участки, которые заняты жилищным фондом или инженерной инфраструктурой или жилищно-коммунальными предприятиями.
3). Ставка в 0,3% распространяется на земельные участки, планируемые под жилищную застройку.
4). Ставки в 0,3% распространяются на земельные участки с личным подсобным хозяйством, на садово-огороднические товарищества и дачные хозяйства.
5). На прочие земельные участки распространяется налоговая ставка в 1,5%.

Любые, вышеназванные ставки имеют возможность дифференцирования, величины которого зависят от разрешенного использования земельного участка или от категории земли.

Как можно повлиять на стоимость земельного участка, если землепользователь не согласен с его кадастровой оценкой?

Для изменения кадастровой стоимости участка, землепользователь должен обратиться с заявлением в специальную комиссию, созданную для рассмотрения подобных споров в каждом субъекте РФ. Для обращения в комиссию, ему следует иметь при себе результаты оценки рыночной стоимости, на дату присвоения кадастровой стоимости его участку, с размерами которой он не согласен.

Если результаты оценки подтверждаются экспертизой, которой был подвергнут оценочный отчет в СРО оценщиков, комиссия по пересмотру кадастровой стоимости не имеет никаких оснований для препятствия изменению размеров кадастровой стоимости данного земельного участка.

Если расхождения в рыночной стоимости, рассчитанной оценщиками, и спорной кадастровой стоимости не превышают 30%, то проведение экспертизы отчета в СРО можно считать излишним мероприятием.

Впрочем, в том и другом случае, экспертная проверка является очень веским аргументом в пользу изменения кадастровой стоимости земельного участка.