Методы оценки недвижимости

Все финансовые операции, проводимые с недвижимостью, сопровождаются её оценкой. В результате этого действия устанавливается предварительная стоимость помещений, выставленных на продажу. В процессе оценки стоимости необходимо учитывать множество факторов, таких, как местоположение объекта, срок эксплуатации, состояние помещений, права владельцев собственности, а также возможные риски этого процесса.

Покупателя интересует среднерыночная цена, поэтому оценка стоимости должна быть строго обоснована. Эта оценка предполагает определение вероятной цены, в соответствии с которой объект покупки будет выставлен на продажу. Стоимость жилья при покупке – это согласованная обеими сторонами величина, представленная в денежном эквиваленте.

Определение стоимости жилья может производиться несколькими способами. Наиболее простой способ, позволяющий быстро получить приближенную стоимостную оценку объекта продажи, заключается в его сравнении с аналогичными объектами, по которым уже имеется информация о цене, но уже проданными. В качестве объекта-аналога выбирается объект, имеющий сходные характеристики, влияющие на его стоимость. Это, прежде всего, метраж, этажность, удалённость от транспортных развязок, центра, наличие развитой инфраструктуры, экологичность, необходимость ремонта.

Подход к определению стоимости объекта, основанный на вычислении денежного эквивалента затрат на строительство новой недвижимости, сравниваемых с затратами на поддержание технического состояния в процессе эксплуатации, называется затратным.

При этом следует предположить, что как владелец собственности не уступит в стоимости жилья, так и покупатель не согласится брать жильё по завышенной цене. Согласие сторон в этой ситуации является основой удачного договора передачи недвижимости.

Подход, основанный на оценке стоимости жилья по предполагаемой степени доходов, получаемых в процессе владения им, называется доходным. Данный подход имеет место при вкладывании денег в офисные и производственные помещения.

Подход, использующий методики, основанные на капитализации доходов или на дисконтировании денежных поступлений, также называется доходным.

Капитализацией пользуются при стабильной прибыли, получаемой от эксплуатации помещений. Стоимость объекта в этом методе определяется делением чистого дохода на ставку капитализации, определяемую при возможных рисках.

Если доходы нестабильны, то применяются разные коэффициенты капитализации, и тогда расчёт стоимости недвижимости производится по прогнозируемым затратам и вложениям за выбранный период. Расчётная формула оценки по сравнению со стабильными доходами при этом не меняется, происходит только усреднение за несколько интервалов времени.

Преимущество этого подхода заключается в учёте рисков, связанных с капиталовложением в данную недвижимость. Главный недостаток метода связан с возможной неточностью прогноза; ошибки в прогнозировании приводят к невыполнению расчётных показателей.

Расчёт стоимости объекта методом капитализации доходов производится нормировкой чистой прибыли за некоторый период эксплуатации к коэффициенту капитализации.

Этот коэффициент, в свою очередь, определяется суммой нормы ожидаемой доходности, назначаемой с учётом рыночных рисков, и нормы возврата капитала относительно первоначальных инвестиций.

Последняя норма включает доходы от двух составляющих, получаемых за счёт возвращения капиталовложений и доходов от владения объектом. Норма возвращения капитала может быть рассчитана одним из способов, связанных с доходностью объекта. Это расчёты по Рингу, Инвуду и Хоскольду.

Метод Ринга применяется для случаев с доходной частью, поступающей равными долями. В этом методе нормой возврата считается некоторая годовая доля от первичных капиталовложений, передаваемая фонду возмещения.

В методе Инвуда величина возвращаемого капитала определяется по ставке доходности инвестиций. Здесь под нормой возврата понимается коэффициент возмещения с такой же процентной ставкой, как и в методе Ринга.

Расчёт по методу Хоскольда целесообразно использовать при стабильном значительном потоке доходов за длительный интервал времени или если прибыль непрерывно растёт. Тогда ставка доходности от первичных инвестиций принимается немного выше предполагаемой и повторное инвестирование по этой же ставке маловероятно. При повторных инвестициях получение прибыли предполагается по ставке, не учитывающей возможные риски.

Этот метод не применяется для недостроенных или же перестраиваемых объектов, которые в ближайший период времени потребуют дополнительных инвестиций.

Метод дисконтированных денежных поступлений более универсален, он позволяет определить действительную величину ожидаемых денежных поступлений. Денежные поступления могут меняться произвольным образом, для них характерны неравномерность поступления и высокая степень риска. При этом оценивается основная привлекательность объекта, связанная с получением доходов от вложенных в него материальных средств.

В этом методе используется знание текущей величины дохода, который состоит из доходов, прогнозируемых изначально, и остаточной стоимости объекта, что существенно облегчает оценку объекта при нерегулярных денежных поступлениях от него.

Этот метод применяется, если:

- предполагаемый доход и текущий значительно отличаются;
- требуется уточнить величину ожидаемой прибыли от объекта недвижимости;
- доходность имеет нерегулярный, сезонный характер;
- оценивается большой промышленный объект;
- ликвидности подвергается строящийся объект или же только введённый в эксплуатацию.